L’imposta municipale propria (IMU) è l’imposta dovuta per il possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, di aree fabbricabili e di terreni agricoli ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing.
Il presupposto dell’IMU [art. 1, comma 740, della legge n. 160 del 2019] è il possesso di:
-fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
-aree fabbricabili;
-terreni agricoli.
Abitazione principale
L’IMU per l’abitazione principale non è dovuta.
Sono assoggettate al regime di esenzione IMU dell’abitazione principale le pertinenze della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie.
Soggetti passivi
L’IMU è dovuta dai seguenti soggetti [art. 1, comma 743, della legge n. 160 del 2019]:
-proprietario dell’immobile;
-titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
-genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
-concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
-locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria
Base imponibile
L’IMU si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota fissata per la particolare fattispecie.
La base imponibile è costituita dal valore dell’immobile determinato nei modi previsti dalla legge, come di seguito indicato.
-fabbricati iscritti in catasto [art. 1, comma 745, della legge n. 160 del 2019]
Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori:
A (tranne A/10) X 160 - A/10 X 80 - B X 140 - C1 X 55 - C2, C6, C7 X 160 - C3, C4, C5 X 160 - D X 65 - D5 X 80
-aree fabbricabili [art. 1, comma 746, della legge n. 160 del 2019]
Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
-terreni agricoli [art. 1, comma 746, della legge n. 160 del 2019]
Sono esenti i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1 e i terreni agricoli ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993 (nella provincia di Viterbo trovi ad esempio Bassano Romano, Blera, Capranica, Caprarola, Carbognano, Monterosi, Nepi, Oriolo, Orte, Ronciglione, Soriano nel Cimino, Sutri, Tuscania, Vejano, Vetralla, Viterbo)
Aliquote
La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU in una misura “standard” (che normalmente va dall'8,6 per mille al 10,6 per mille) che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge.
A tal fine, il comune determina le aliquote dell’IMU con delibera del Consiglio comunale, che a pena di inapplicabilità deve essere:
-approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento, fissato al 31 dicembre dell’anno precedente dall'art. 151, comma 1, del D. Lgs. 18 agosto 2000, n. 267 (TUEL), ma generalmente differito con disposizione di legge o decreto del Ministro dell’interno [art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006];
-pubblicata sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.
Agevolazioni
Le principali ipotesi di agevolazione in materia di IMU riguardano le seguenti fattispecie:
-abitazioni concesse in comodato [art. 1, comma 747, lett. c), della legge n. 160 del 2019]
Si applica la riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che:
*il contratto di comodato sia registrato;
*il comodante possieda in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
*il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.
La riduzione della base imponibile si applica anche qualora, in caso di morte del comodatario, l’immobile resta destinato ad abitazione principale del coniuge di quest'ultimo in presenza di figli minori.
-fabbricati di interesse storico o artistico [art. 1, comma 747, lett. a), della legge n. 160 del 2019]
Per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'art. 10 del D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, la base imponibile è ridotta del 50%.
-fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili [art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019]
Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni, la base imponibile è ridotta del 50%.
-abitazioni locate a canone concordato [art. 1, comma 760, della legge n. 160 del 2019]
Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione, è ridotta al 75 per cento.
Calcolo dell'IMU
Per il calcolo dell’IMU è necessario avere a disposizione le seguenti informazioni:
- rendita catastale dell’immobile;
- aliquote stabilite dal Comune.
Rendita Catastale + 5 per cento x coefficiente catastale previsto.
Esempio contribuente Tizio possessore di una seconda casa appartenente alla categoria catastale A/3 e con rendita catastale di euro 1.000,00.
Per il calcolo IMU bisognerà procedere nella seguente modalità:
rivalutazione del 5 per cento della rendita catastale > 1.000 + 5 per cento = 1.500,00 euro;
applicazione del coefficiente catastale > 1.050 *160 = 168.000;
applicazione aliquota IMU > 168.000 * 10,6 per mille = euro 1.781
In sede di versamento dell’acconto IMU, nel caso di immobili posseduti per l’intera annualità bisognerà pagare la metà del totale dovuto, salvo eventuale conguaglio da pagare con il saldo di dicembre in base alle nuove aliquote deliberate dal Comune.
Sulla base del combinato disposto dei commi 761 e 762 dell’art. 1 della legge n. 160 del 2019:
-l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso;
-il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.
Se si prende ad esempio un immobile acquistato il 1° giugno, la prima rata dell’IMU dovuta entro la scadenza del 16 giugno deve essere proporzionata a 1° mese di possesso e non deve essere parametrata al 50 per cento del calcolo dell’imposta effettuato su 7 mesi.
Versamenti
-modalità di computo [art. 1, comma 761, della legge n. 160 del 2019]
L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso. A tal fine:
*il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero;
*Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all'acquirente e l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.
-rate di versamento [art. 1, comma 762, della legge n. 160 del 2019]
L’IMU deve essere versata in due rate.
La prima rata deve essere corrisposta entro il 16 giugno di ciascun anno ed è pari all'imposta dovuta per il primo semestre applicando l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente.
La seconda rata, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, deve essere versata entro il 16 dicembre di ciascun anno sulla base della delibera di approvazione delle aliquote e del regolamento pubblicati sul sito www.finanze.gov.it alla data del 28 ottobre dell’anno di riferimento.
È, inoltre, possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione annuale entro il 16 giugno dell’anno di riferimento.
Il versamento dell’IMU deve essere effettuato mediante modello F24 o modello F24 semplificato.
-Codici Tributo IMU per Modello F24
3912 abitazione principale e relative pertinenze (destinatario il Comune)
3913 fabbricati rurali ad uso strumentale (destinatario il Comune)
3914 terreni (destinatario il Comune)
3916 aree fabbricabili (destinatario il Comune)
3918 altri fabbricati (destinatario il Comune)
Dichiarazione
L'obbligo di presentare la dichiarazione IMU sorge solo nei casi in cui si siano verificate modificazioni soggettive e oggettive che danno luogo ad una diversa determinazione dell'imposta dovuta e non sono immediatamente conoscibili dal comune (ma che incidono sulla quantificazione dell'imposta), ivi incluse le ipotesi di immobili che godono di riduzioni dell'imposta).
La dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta [art. 1, comma 769, della legge n. 160 del 2019]. La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell'imposta dovuta.
Le più comuni ipotesi di presentazione del modello sono:
- immobili che beneficiano di riduzioni dell’imposta;
- mancanza di dati in possesso del Comune per verificare la corretta determinazione dell’imposta;
- abitazione principale;
- in caso di esenzione per cambio di residenza;
- terreni agricoli divenuti aree fabbricabili;
- compravendita o variazione del valore di aree fabbricabili;
- fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto inutilizzati;
- fabbricati di interesse storico o artistico;
- fabbricati per i quali il comune ha deliberato la riduzione dell’aliquota;
- fabbricati costruiti e destinati alla vendita (beni merce);
- fabbricati rurali ad uso strumentale.
Casi in cui non vi è obbligo di presentare la dichiarazione IMU
La soppressione dell'obbligo dichiarativo discende dall'effettiva operatività del sistema di circolazione e fruizione dei dati catastali, accertata con provvedimento 18/12/2007 del Territorio. Grazie all'interscambio informativo, infatti, gli enti locali possono direttamente accedere ai dati relativi agli immobili situati nel proprio territorio, contenuti negli archivi informatici del Catasto.
In pratica, la dichiarazione IMU non deve essere presentata quando gli elementi rilevanti ai fini dell'imposta dipendono da atti per i quali sono applicabili le procedure telematiche attraverso il Modello Unico Informatico (MUI) tramite il quale i notai effettuano la registrazione, la trascrizione, l'iscrizione e l'annotazione nei registri immobiliari, nonchè la voltura catastale di atti relativi a diritti sugli immobili.
La dichiarazione IMU non va quindi presentata nei classici casi:
-di acquisto o vendita di un immobile;
-quando sia stata presentata dichiarazione di successione.
IMU 2022
L'IMU 2022 presenta poche novità, alcune già note in quanto previste dalla normativa degli anni precedenti.
PENSIONATI RESIDENTI ALL'ESTERO
La novità più rilevante è la riduzione dell'IMU per i pensionati residenti all'estero con pensione maturata in regime di convenzione internazionale che per il 2022 è ridotta al 37,5% rispetto al 50% del 2021. Ciò significa che mentre nel 2021 per tali soggetti la riduzione d’imposta era pari al 50%, nel 2022 essa sale al 62,5%
ABITAZIONE PRINCIPALE
Abitazione principale (art. 5-decies del DL. 146/2021, conv. nella L. 215/2021). La norma dispone che nel caso in cui i membri del nucleo familiare abbiano stabilito la residenza in immobili diversi - siti nello stesso comune oppure in comuni diversi - l’agevolazione prevista per l’abitazione principale spetti per un solo immobile, scelto dai componenti del nucleo familiare. La scelta dovrà essere comunicata per mezzo della presentazione della Dichiarazione IMU al Comune di ubicazione dell’immobile da considerare abitazione principale. La dichiarazione per l’anno fiscale 2022 dovrà essere presentata entro il 30/06/2023.
RIDUZIONI
Rimangono invariate la riduzione del 50% per i comodati gratuiti a famigliari (Legge di Bilancio 2019, all’articolo1 del comma 1092 ) e la riduzione del 25% per gli immobili locati a canone concordato a patto che il contratto preveda l’obbligo di registrazione per poter ottenere lo sgravio fiscale.
ESENZIONI 2022 BENI MERCE
Dal 2022 il legislatore ha (ri)stabilito l’ESENZIONE IMU per i “BENI MERCE” (art. 1, comma 751, della L. 160/20219 – legge di Bilancio 2020). A decorrere dal 1° gennaio 2022 sono quindi di nuovo esenti dall’IMU i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano locati.
Per richiedere questa esenzione va (ri)presentata la dichiarazione IMU a pena di decadenza.
Ricordiamo i requisiti per fruire dell’esenzione
-Il soggetto proprietario dei beni deve essere una impresa costruttrice.
-Non possono usufruire del beneficio tutte le persone fisiche e le persone giuridiche che non costruiscono direttamente i fabbricati ma provvedono esclusivamente alla loro commercializzazione (ad esempio le società immobiliari).
–L’esenzione si applica solo ai fabbricati (non alle aree edificabili);
– direttamente costruiti dall’impresa e, quindi, ultimati costituenti beni merce in quanto destinati alla vendita, cioè quei beni alla cui produzione e scambio è diretta l’attività dell’impresa ( rimanenze di magazzino, voce C.I.4 ( si veda il principio contabile OIC 13 (“Rimanenze”) secondo cui “ 4 – Le rimanenze di magazzino rappresentano beni destinati alla vendita o che concorrono alla loro produzione nella normale attività della società; 16. I beni rientranti nelle rimanenze di magazzino sono rilevati inizialmente alla data in cui avviene il trasferimento dei rischi e benefici connessi al bene acquisito; 17. Il trasferimento dei rischi e dei benefici avviene di solito quando viene trasferito il titolo di proprietà secondo le modalità contrattualmente stabilite.
–Il fabbricato costruito non deve essere locato;
–Il fabbricato deve essere stato dichiarato entro i termini di legge.
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