Un adeguato approccio alla ristrutturazione edilizia, oggetto anche recentemente di importanti agevolazioni fiscali, a prescindere che sia finalizzata o meno a soddisfare esigenze estetiche, di redistribuzione degli spazi, di ridimensionamento del consumo energetico, di miglioramento del confort abitativo, anche alla luce delle nuove tecniche di costruzione, tecnologie e materiali ecc., non può prescindere da una opportuna cognizione di quanto necessario ed utile in ambito tecnico, legale e fiscale.
Le scelte preliminari di carattere tecnico relative al tipo ed alle modalità dell’intervento edilizio che si intenda realizzare trovano il loro riferimento normativo prevalentemente nel Testo unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) nonché nel Testo unico per la sicurezza sul lavoro (D.lgs. 81/2008) oltre a quanto previsto dai Regolamenti edilizi Comunali. Il tecnicismo della normativa e le parziali difformità di prassi e indirizzi tra le Amministrazioni locali rendono necessario o almeno opportuno, a seconda del caso specifico, l’intervento di un tecnico specializzato per scegliere con cognizione il tipo di intervento, qualificarlo e individuare l'esatta procedura da seguire.
 
Per quanto attiene agli aspetti prettamente legali, la prima distinzione utile in tema di responsabilità attiene alla regolarità urbanistica, che sarà parte integrante dell'immobile per tutta la sua esistenza, nonché alla sicurezza, che invece rientra nell'ambito della tutela del lavoro e dei lavoratori e quindi attiene al cantiere per tutta la durata di esecuzione dei lavori. È opportuno altresì distinguere le determinazioni in ambito ammnistrativo, civile e penale nonché le rispettive competenze e responsabilità tra i soggetti coinvolti, committente, progettista, direttore ed esecutore materiale dei lavori, responsabile e coordinatore della sicurezza. 
Il primo soggetto interessato è ovviamente il proprietario dell’immobile e/o colui che lo gestisce (o che comunque è titolare di diritti sul bene da ristrutturare), il quale assume il ruolo di committente, ha il potere di decidere e soprattutto deve sostenere i costi.
Individuata la tipologia di intervento mediante l’ausilio di un tecnico specializzato, occorre quindi provvedere agli adempimenti preliminari alla realizzazione materiale.
La normativa differenzia la manutenzione ordinaria, straordinaria, il restauro, il risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia. Inoltre, si distingue tra attività edilizia cosiddetta libera e non; la manutenzione ordinaria che non comporta innovazioni (tinteggiature interne, sostituzione di pavimenti, sanitari o impianti) non richiede infatti particolari formalità. Diversamente, a seconda dei casi, l’adempimento preliminare da compiere può consistere nella richiesta e concessione di un titolo abilitativo (permesso per una nuova costruzione e o autorizzazione se vi sono vincoli di carattere storico, artistico, culturale, ambientale, paesaggistico ecc.), in una comunicazione corredata o meno da una relazione tecnica (CIL e CILA, purché però non si modifichi la volumetria, la destinazione d’uso e non vengano interessate parti strutturali del fabbricato), in una segnalazione certificata (SCIA, ad esempio in caso di interessamento delle parti strutturali, demolizioni e ricostruzioni senza rispetto della precedente sagoma dell’edificio e ampliamenti fino al 20% dei volumi pertinenziali) o in una denuncia di inizio attività (DIA, ormai sostituita dalle predette autocertificazioni), il tutto con riferimento al competente Ufficio tecnico Comunale.
 
In generale, pertanto, prima di procedere materialmente ad un qualsiasi intervento edile, occorre individuare la relativa categoria e classificazione dell’intervento che si vuole realizzare, secondo quanto disposto dal citato Testo unico in materia edilizia e dalla normativa comunale. 
Nel contempo, è altresì necessario individuare quando sia obbligatorio o meno affidare i lavori ad un progettista e/o nominare un direttore dei lavori, evidenziando che i due ruoli, seppur distinti, possono anche essere ricoperti dallo stesso soggetto.
In sintesi, al di fuori della cosiddetta attività edilizia libera, purché eseguita nel rispetto delle normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico sanitarie ed in ossequio alle prescrizioni di cui agli strumenti urbanistici comunali (Piano regolatore e Regolamento edilizio), per la manutenzione straordinaria occorre munirsi di una relazione tecnica attestante il rispetto della normativa urbanistica, asseverata da un tecnico qualificato e nominare un direttore dei lavori quando si intenda eseguire interventi edilizi complessi che richiedano permesso di costruire o SCIA (il permesso rilasciato dal Comune è previsto solo per nuove costruzioni, ampliamenti di volume e  ristrutturazioni cosiddette pesanti che comportano trasformazioni radicali sino alla modifica della destinazione d’uso).
Come detto, sebbene la normativa nazionale (T.U.380/01 in primis) sia abbastanza chiara, tuttavia le normative locali possono avere delle particolarità da tenere in considerazione. La mancata osservanza delle disposizioni normative può comportare sanzioni di tipo amministrativo, come nel caso di lavori eseguiti in maniera difforme dal progetto e, a seconda del tipo di difformità, determinanti anche conseguenze in ambito civile con riferimento alla possibilità di trasferire o meno diritti sugli immobili interessati, fino a ricadere in ambito penale, nel caso di lavori che necessitano di un permesso di costruire o SCIA.

L’assenza di conformità urbanistica determina quindi conseguenze spiacevoli che vanno dalla semplice sanzione amministrativa, alla impossibilità o difficoltà di vendita dell’immobile, dall'ordine di demolizione o riprisitno sino alla imputazione del reato di abuso edilizio. Mentre le prime possono riguardare direttamente soltanto il committente o comunque il proprietario, le condotte penalmente rilevanti interessano anche tutti gli altri soggetti coinvolti.
Inoltre, la giurisprudenza è ormai pressoché concorde nel ritenere che l'ordine di demolizione di un immobile abusivo non vada mai in prescrizione, nè sia soggetto a termini di decadenza; in qualsiasi momento, pertanto, l’amministrazione può intervenire, anche dopo anni dal compimento dell’abuso, che non viene affatto sanato dal decorso del tempo! Per l'ordine di demolizione insomma non è mai troppo tardi! In ipotesi di SCIA invece, l’Amministrazione locale ha facoltà, entro 30 giorni, di bloccare i lavori ma decorsi sei mesi non possono più essere contestate le opere realizzate.
 
Particolare attenzione merita altresì la normativa in materia di sicurezza nei cantieri, anche in caso di piccoli interventi, distinguendo altresì il caso in cui l’incarico sia affidato ad unica impresa, dall’ipotesi in cui siano coinvolte più imprese o lavoratori autonomi (elettricista, muratore, idraulico ecc.), essendo necessario nominare un coordinatore della sicurezza sia in fase di progettazione che di esecuzione, oltre all’invio, a cura del committente, alla ASL territoriale della notifica preliminare con cui si comunicano le caratteristiche dei lavori, la data d’inizio e i nominativi dei coordinatori. Tornando a considerare le sanzioni previste, si evidenzia che le irregolarità sulla sicurezza sono generalmente sanzionate in maniera ben più severa di quanto previsto per le irregolarità urbanistiche.
In particolare, la nomina di un responsabile dei lavori, anche quando non obbligatoria, si rende quanto mai più opportuna, a seconda della complessità del caso specifico, in quanto può liberare il committente da notevoli obblighi e responsabilità.
 
Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani il 21/06/2016 Relazione al convegno "Ristrutturazione edilizia. Cosa serve, come fare a chi rivolgersi" presso Start Coworking