(…) la natura ibrida del consorzio atipico fra proprietari di immobili, che giuridicamente rientra fra le associazioni ma può essere disciplinato secondo le disposizioni sul condominio negli edifici (…) 
Il divieto di rinuncia alla proprietà comune, l'obbligazione propter rem e il distacco dal riscaldamento centralizzato
 
Quando più proprietari di singole unità immobiliari esclusive condividono spazi, porzioni immobiliari, o comunque beni o servizi, se questi ultimi sono oggetto di proprietà comune, si costituisce di fatto un Condominio,  caratterizzato appunto dalla coesistenza di porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e comproprietà di altri beni e servizi. 
Il codice civile, in relazione agli edifici con più appartamenti, si riferisce espressamente a tutte le parti di un edificio necessarie all’uso comune, quali suolo, fondamenta, tetto ecc., specificando altresì, aree destinate a parcheggio nonché locali per i servizi comuni (lavanderia e simili) e manufatti di qualunque genere (portone, scale, ascensore, pozzo, ecc.). Con particolare riferimento ai cortili, ci si riferisce anche alle aree scoperte comprese tra diversi corpi di fabbrica di più edifici, sia ai vari spazi liberi disposti esternamente che ai cosiddetti spazi verdi.
La proprietà comune di queste suddette parti di edificio si presume, in quanto necessariamente condominiali, accessori indivisibili per natura o destinazione (come ad esempio le fondamenta). In presenza di beni suscettibili di utilizzazione individuale, la destinazione all’uso collettivo attiene all’utilità piuttosto che alla necessità.
 
La disciplina del codice si applica, in quanto compatibile, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni. Le quote dei partecipanti si presumono uguali e il concorso dei partecipanti, tanto nelle utilità quanto negli oneri e le spese è in proporzione delle rispettive quote di proprietà esclusiva. Ciascun condomino è tenuto a contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle cose comuni come deliberate dalla maggioranza dei condomini, salva la rinunzia ai suoi diritti, ove legittima e possibile…
Sebbene il titolo che costituisce il condominio sia da riferire all’atto o l’insieme di atti che danno vita al condominio (ovverosia gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o il regolamento condominiale), il condominio nasce automaticamente al verificarsi dei presupposti di compresenza di parti in comproprietà tra più proprietari di porzioni esclusive cui non si può rinunciare, o meglio, ogni comproprietario può rinunciare all’uso di determinate parti comuni e sottrarsi alle spese per l’utilizzo ma non a quelle di conservazione; ad ogni modo alla proprietà comune, invece, non è impossibile rinunciare se non col consenso di tutti gli altri condomini e provvedendo alla relativa trascrizione per l’opponibilità ai terzi.
Sussiste un vero e proprio divieto di rinuncia alla proprietà comune (cfr. obbligazione propter rem e distacco dal riscaldamento centralizzato), sebbene, in alternativa, il condomino potrebbe cedere la quota di comproprietà ad un terzo ma soltanto ove il bene in questione non sia gravato da vincoli di pertinenzialità assoluta. Le parti comuni non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e comunque occorre il consenso di tutti i condomini.
 
L'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. 
 
Per quanto non è espressamente previsto in tema di condomino, il codice rinvia alle norme sulla comunione in generale.
 
A differenza del condominio il Consorzio è un contratto, presuppone quindi una volontaria costituzione dell’istituto, dando vita ad un’organizzazione comune per lo svolgimento di determinate fasi delle rispettive attività di impresa dei singoli imprenditori consorziati.

Il Consorzio ha quindi natura completamente diversa dal Condominio ma…
L’applicazione al consorzio della normativa in materia di condominio è ormai perlopiù ammessa dalla giurisprudenza, tuttavia la Cassazione specifica che il condominio di edifici è una forma di proprietà plurima derivante dalla struttura stessa del fabbricatore regolata interamente da norme che rimangono nel campo dei diritti reali, mentre il consorzio è caratterizzato da un livello di organizzazione più elevato, appartenendo così alla categoria delle associazioni (…) il fatto stesso di far parte di una situazione “di fatto” con l'appartenenza ad un condominio comporta per i partecipanti l'obbligo di provvedere alle spese comuni, mentre il consorzio, essendo situazione differente, e più complessa, richiede che vi sia una esplicita volontà dei partecipanti di farvi parte affinché gli stessi possano essere chiamati al pagamento delle spese comuni.
 
Perché l’incontro e il confronto tra i due istituti
Tra le figure atipiche di Consorzio la prassi ben conosce anche la costituzione di cosiddetti consorzi immobiliari – residenziali, non tra imprenditori bensì tra proprietari immobiliari. È assai diffusa infatti la prassi di costituire consorzi per la realizzazione e la gestione di un bene o di un servizio comune in una particolare zona residenziale ma trattandosi di figura atipica (diversa dagli specifici tipi di consorzio che la legge prevede e regolamenta) manca una disciplina normativa specifica!
A differenza del Condominio, nel Consorzio assume rilevanza soltanto la volontà manifestata dai consorziati, di partecipare alla costituzione o di aderire al consorzio già costituito anche tacitamente, facendo così sussistere l’obbligo di versare e legittimando, da parte del consorzio, la pretesa di pagamento della quota stabilita. Un Consorzio può quindi ingiungere il pagamento dei cosiddetti oneri consortili a tutti i consorziati. Tuttavia, non è ammissibile la partecipazione obbligatoria al Consorzio (ad eccezione dei Consorzi obbligatori per le strade vicinali ad uso pubblico ex lege n. 126/1957), diversamente dal Condominio ove "obbligatoria" lo è per natura. In altre parole, in presenza dei presupposti la nascita-costituzione del Condominio è obbligatoria-automatica, mentre il Consorzio presuppone la volontà dei consorziati; volontà che ben può essere anche desunta da presunzioni o fatti concludenti, come la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio residenziale, come pure l’utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati, proprietari, residenti. Ciò posto, solo la partecipazione al consorzio pare in grado determinare l’obbligazione di pagare i relativi oneri.
 
In conclusione, le disposizioni sul Condominio sono più rigorose di quelle vigenti per le Associazioni cui può riferirsi per natura giuridica un Consorzio; tuttavia, in ipotesi di consorzio residenziale (come pure commerciale), a quest’ultimo può applicarsi la disciplina condominiale quando il consorzio tra proprietari di immobili esiste per la manutenzione di beni e servizi comuni (strade, luci, opere, spazi verdi ecc.), sussistendo in tali ipotesi una serie di obbligazioni cosiddette propter rem.
 
Articolo redatto da Avv. Andrea Cruciani il 05.07.2018