La mancanza di liquidità ma soprattutto la difficoltà dei potenziali acquirenti di immobili nel riuscire ad ottenere un prestito, un mutuo, o comunque credito, ha determinato, come noto, l’attuale crisi del mercato immobiliare.
Il Legislatore, con il decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 “Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” (Legge di conv. 11.11.2014, n. 164), introduce una specifica disciplina normativa per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, tra i quali il più noto c.d. Rent to buy.
Analizzando pro e contro della suddetta nuova disciplina, un primo confronto si ha riguardo all’istituto della vendita con riserva di proprietà, già disciplinata dal Codice civile (artt. 1523 e ss.).
Una prima considerazione attiene al fatto che i contratti in questione sono definiti contratti a formazione progressiva, nel senso che lo scopo finale per cui vengono stipulati non si raggiunge immediatamente all’esito della trattativa, con la conclusione dell’accordo e la sottoscrizione del contratto, bensì necessitano ulteriori adempimenti che non costituiscono mere obbligazioni di fare o dare, invero comportano il compimento di ulteriori atti formali, il tutto seguendo un predeterminato iter cronologico – giuridico.
Le prestazioni ad esecuzione continuata o periodica come pure le fattispecie a formazione progressiva coinvolte negli schemi contrattuali in esame e cui sono tenute le parti nel tempo aumentano la durata del rapporto e di conseguenza il rischio di eventuali inadempimenti o comunque contenziosi relativi alla corretta esecuzione o meno delle rispettive obbligazioni contrattuali.
Orbene, concentrando l’attenzione sugli aspetti prettamente relativi all’eventuale contenzioso tra le parti contrattuali, rilevano, in particolare, sia la rispettiva tutela in caso di inadempimento di una delle parti che la prevenzione, o meglio la previsione anticipata di determinati effetti e conseguenze in caso di controversia e risoluzione del rapporto contrattuale, come pure di eventuale esecuzione in forma specifica con sentenza ove colui che si è obbligato a concludere un contratto non adempia spontaneamente.
Una prima sostanziale differenza tra le rispettive discipline risiede nel fatto che al conduttore-acquirente in ipotesi di rent to buy non potrà essere imposto di comprare mentre nella vendita con riserva di proprietà sarà il pagamento dell’ultima rata di prezzo a determinare il passaggio di proprietà, rendendo sufficiente l’accertamento dell’adempimento per ultimare la trascrizione.
Tuttavia, nel rent to buy le parti possono prevedere una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambi, talché in caso di inadempimento ciascuna parte potrà ricorrere all’azione esecutiva specifica ottenendo una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Per il perfezionamento del rent to buy, infatti, è necessario un ulteriore atto esecutivo del trasferimento a discrezione del conduttore-acquirente, le parti debbono quindi definire in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il venditore dovrà restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare alla scadenza del termine stabilito che, ai sensi di legge può arrivare sino ad un massimo di 10 anni.
La prima preoccupazione del proprietario venditore dovrebbe essere come rientrare in possesso dell’immobile in caso di inadempimento o comunque mancato acquisto dell’acquirente. Sia in caso di rent to buy che di vendita con riserva di proprietà, infatti, il possesso è immediatamente conferito al conduttore-acquirente, il quale in ogni caso ne diviene custode ed è tenuto alle spese di manutenzione anche straordinaria nonché, in ipotesi di vendita con riserva, assume anche il rischio del perimento del bene.
La disciplina della locazione invero non è applicabile, ciò comporta che non potrà quindi essere attivata la procedura di sfratto bensì quella esecutiva di consegna e rilascio, con tempistiche e modalità relativamente diverse.
Come detto, non essendo la disciplina di riferimento quella della locazione bensì, almeno in parte quella del diritto reale di usufrutto, ove è prevista la necessità di inventario e garanzia, manutenzione e riparazioni a cura del detentore mentre le spese per le liti sono sopportate in proporzione del rispettivo interesse.
Quanto alla risoluzione del contratto, l’inadempimento del compratore rileva diversamente in quanto mentre nella vendita con riserva di proprietà il contratto può risolversi soltanto se il mancato pagamento di una rata superi l’ottava parte del prezzo, in caso di rent to buy, invece, il numero minimo di canoni non pagati deve essere determinato dalle parti pur non potendo comunque essere inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Il Codice civile dispone che, in caso di inadempimento del compratore che determini la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà, il venditore deve restituire le rate di prezzo riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa ed il risarcimento del danno. Tuttavia, il contratto può prevedere che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità che comunque l’Autorità giudiziaria può sempre ridurre in caso di contenzioso.
La disciplina del rent to buy di cui al citato decreto legge 133/2014 prevede invece la restituzione della parte del canone imputata al prezzo con gli interessi legali in caso di risoluzione per inadempimento del venditore-concedente, qualora invece sia inadempiente il conduttore, il venditore acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto.
In sintesi, a prescindere dalla scelta della forma contrattuale, connessa perlopiù a questioni di carattere fiscale e/o finanziario, è in ogni caso essenziale che la trattativa tra le parti sia condotta con la massima cognizione degli effetti del contratto e soprattutto delle conseguenze dei relativi inadempimenti, integrando il contratto con tutte quelle clausole che pur non essendo obbligatorie possono rilevarsi determinati in caso di contenzioso per la miglior tutela dei rispettivi interessi e diritti di ciascuna delle parti.
In altre parole, i risultati di un possibile contenzioso potrebbero perlopiù essere determinati dalla qualità della trattativa contrattuale e delle clausole sottoscritte, piuttosto che dall’intervento dell’Autorità giudiziaria con un provvedimento giudiziale punitivo per l’inadempiente e/o risolutivo per l’altra parte.
In conclusione, a latere dei vuoti della normativa di fonte legale e in virtù della libera autonomia contrattuale con forza di legge tra le parti, sarebbe opportuno arricchire le fattispecie contrattuali in esame anche con clausole relative al recesso, alla trasmissibilità del contratto, al carattere più o meno personale dello stesso, alla risoluzione ecc.
Le forme contrattuali in esame peraltro oltre agli immobili possono avere ad oggetto, beni mobili nonché in particolare aziende o rami d’azienda.
 
Articolo tratto dalla relazione dell'Avv. Andrea Cruciani al Convegno “Acquistare un immobile a rate - Dal Rent to buy alla vendita con riserva di proprietà - Profili legali e fiscali, opportunità, rischi e tutele” del 21/06/2017 presso Start Coworking