Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani - 10/12/2014

Che cos’è la servitù​?
La servitù, relativamente a un fondo rustico (servitù prediale), è un diritto di godimento (reale/su cosa) che il proprietario di un fondo può esercitare su un altro fondo appartenente ad un altro proprietario e consiste in una utilità per il fondo, c.d. dominante, correlata ad un peso imposto sopra l’altro fondo, c.d. servente.

 
Cosa si intende per utilità?
L’utilità consiste nel beneficio che può essere attribuito ad un fondo a discapito di un altro fondo, in relazione alla destinazione del fondo stesso e potendo risultare anche soltanto come una semplice maggiore comodità per il godimento.

 
Come nasce o si ottiene una servitù?
Le servitù possono essere costituite per contratto tra i proprietari di fondi diversi, per testamento, oppure possono essere imposte dalla legge o da una sentenza; possono altresì essere costituite per usucapione, o per destinazione del padre di famiglia.

 
Come si costituisce una servitù per usucapione?
Con l’esercizio del diritto protratto nel tempo senza interruzioni e pacificamente (senza contestazione altrui), in modo pubblico (non di nascosto) e con la consapevolezza di non violare un diritto di altri bensì di esercitarne uno proprio.
Come si costituisce una servitù per destinazione del padre di famiglia?
Quando due fondi sebbene divisi, sono in precedenza appartenuti al medesimo proprietario che ha determinato lo stato di fatto dal quale risulta la servitù.

 
Cosa succede se vendo o acquisto un terreno gravato da servitù?
La servitù, sia attiva che passiva, è trasferita con la proprietà al nuovo acquirente perché attiene al rapporto tra i fondi, dominante e servente, e non riguarda personalmente gli originali rispettivi proprietari dell’uno e dell’altro fondo.

 
Che succede se il proprietario di due fondi legati da servitù ne cede uno?    
Quando due fondi non appartengono più allo stesso proprietario, per vendita o divisione, senza che nei relativi atti vi sia alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si considera prestabilita sopra ciascuno dei fondi separati, rispettivamente come passiva sul fondo servente e attiva su quello dominante.

 
Chi paga le spese necessarie per la servitù?
Il proprietario del fondo dominante deve fare a sue spese le opere necessarie per conservare la servitù, se non è diversamente stabilito dall’atto (contratto, sentenza, ecc.) o dalla legge che istituisce la servitù; comunque, se le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi anche dal rispettivo proprietario. 

 
Si paga per la servitù di passaggio?
Il proprietario del fondo dominante deve pagare un’indennità al proprietario del fondo servente proporzionata al danno cagionato dal passaggio. Tuttavia, se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di vendita o divisione, l’acquirente del fondo intercluso ha diritto di ottenere dall’altro contraente il passaggio senza pagare alcuna indennità.

 
Il proprietario tenuto alle spese per la servitù se ne può liberare?
Si, il proprietario del fondo servente, quando è obbligato alle spese necessarie per l’uso o la conservazione della servitù, se ne può liberare rinunziando alla proprietà del fondo servente, anche solo in parte, a favore del proprietario del fondo dominante. 

 
Che tipi di servitù esistono?
Tra le più note servitù vi sono quelle di passaggio di persone, mezzi, acque, di scarico, di bonifica, di somministrazione di acqua, di condutture elettriche, di vie funicolari.

 
Che significa servitù apparenti?
Sono apparenti le servitù per le quali esistono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

 
Cosa sono le servitù discontinue?
Sono quelle servitù per il cui esercizio concreto è necessario, ad ogni esercizio, il compimento di una determinata attività da parte dell’uomo.

 
Cosa sono le servitù affermative?
Sono affermative le servitù che consentono al proprietario del fondo dominante di fare qualcosa di materiale o di svolgere una qualche attività sul fondo servente.

 
Cosa sono le servitù negative?
Sono negative le servitù che, per il proprietario del fondo servente, si concretizzano in un obbligo di non fare o non compiere una certa attività.