Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani - 28/11/2014
 
Compratore e venditore possono superare la difficoltà del primo ad ottenere finanziamenti per l’acquisto accordandosi affinché il prezzo venga pagato a rate, entro un certo termine, tuttavia, mentre l’immobile viene subito consegnato al compratore, il trasferimento della proprietà è differito al pagamento dell’ultima rata di prezzo.
Si tratta della vendita con riserva di proprietà, che sebbene disciplinata dal codice civile (artt. 1523 e ss.) nell’ambito della vendita di beni mobili, può riguardare anche la conclusione di una compravendita immobiliare ma deve essere espressamente concordata tra le parti e trascritta nei Registri immobiliari (codice civile, artt. 2643 e ss.) con la presenza di una condizione sospensiva. In concreto, si eseguono due trascrizioni, una a favore dell’acquirente e a carico del venditore, l’altra riguardante la riserva di proprietà a favore del venditore. In seguito al completo pagamento è necessaria l’annotazione del venir meno della riserva di proprietà.
In sintesi, l’acquirente prende subito possesso dell’immobile ma ne acquisterà la proprietà soltanto alla conclusione del pagamento, in tal modo si può dire che sia il venditore a “finanziare” l’operazione di acquisto, tutelandosi contro il rischio di inadempimento dell’acquirente con il meccanismo della riserva di proprietà. Inoltre, il compratore, dal momento della sottoscrizione dell’atto, è tenuto a sostenere le spese di manutenzione dell’immobile sia ordinarie che straordinarie, pur non essendo  ancora proprietario.
In alternativa alla vendita con riserva di proprietà, l’art. 23 del recente Decreto legge 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. D.L. Sblocca Italia - Legge di conversione 164/2014 pubblicata in G. U. n. 262, dell’11 novembre 2014) disciplina “i contratti di godimento in funzione della  successiva alienazione di immobili”. Il Rent to buy!
Il Rent to buy può essere definito come una particolare modalità di compravendita preceduta da un periodo di locazione, l’immobile è concesso in godimento verso un corrispettivo maggiore rispetto ad un normale canone di locazione perché parte degli importi versati viene imputata ad acconto sul prezzo di acquisto, che il conduttore può esercitare entro un termine determinato. 
Se il conduttore non esercita il suo diritto di acquistare entro il termine stabilito, il proprietario deve restituire la quota dei canoni imputata al corrispettivo di acquisto preventivamente concordata. Il contratto si trascrive nei Registri immobiliari ed è quindi opponibile ai terzi per tutta la sua durata, prevista per un massimo di dieci anni.
In caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni predeterminato dalle  parti, il contratto si risolve e il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e può trattenere definitivamente, a titolo di indennità, i canoni percepiti, salvo patto contrario. Se, invece, il contratto dovesse risolversi per inadempimento del proprietario, questi sarà obbligato a restituire la parte dei canoni imputati al corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali.
Inoltre, in caso di inadempimento, l’altra parte ha la possibilità di richiedere l’esecuzione del contratto giudizialmente chiedendo una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).
Infine, si rilevano ulteriori alternative contrattuali conosciute nella prassi quali il contratto di locazione con opzione all’acquisto e la locazione con preliminare.