Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani - 25/01/2015 
 
La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini.
 
L’amministratore di condominio può essere una persona fisica o una società, sia di persone (società semplice, s.n.c. o s.a.s.) che di capitali (S.p.A., s.r.l., ecc.).
L’amministratore persona fisica deve possedere i seguenti REQUISITI: avere il godimento dei diritti civili; non essere interdetto o inabilitato; non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni; non essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; non essere stato annotato nell'elenco dei protesti cambiari; possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato un corso di formazione iniziale; svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale; tuttavia, questi ultimi tre requisiti non sono necessari se è nominato amministratore uno dei condomini. 
In ipotesi di amministrazione affidata ad una società, i suddetti medesimi requisiti devono essere posseduti dai soci a responsabilità illimitata (responsabili dei debiti della società anche con il loro patrimonio personale), dagli amministratori della società, nonchè dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.
La perdita dei requisiti, ad eccezione degli ultimi tre, causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani - 24/01/2015
 
Salvo diversi accordi risultanti dal contratto di locazione, le spese condominiali cosiddette ordinarie sono a carico dell'inquilino-conduttore.
Dette spese attengono ai costi della fornitura di acqua, di energia elettrica, del gas, dell'eventuale condizionamento e riscaldamento condominiale, del servizio di pulizia delle parti comuni, del servizio di portineria, del funzionamento e della manutenzione dell'ascensore ecc., in sostanza si ha riguardo a tutte quelle spese che sono relative alla gestione degli spazi condivisi e di proprietà condominiale, che possono definirsi come costi ordinari.
Tuttavia, il proprietario è l’unico responsabile nei confronti del condominio ed è solo nei suoi confronti che il condominio può agire legalmente, anche in caso di mancato pagamento imputabile al conduttore.
In altre parole, l’amministratore può pretendere il pagamento delle spese condominiali solo rivolgendosi al condomino proprietario e non può agire direttamente contro l’inquilino. Pertanto, qualora quest’ultimo non adempia alle proprie obbligazioni, il proprietario che dovesse risponderne al condominio potrà poi esercitare il diritto di rivalsa nei confronti dell’inquilino inadempiente, intimandogli il rimborso delle spese sostenute. 
Il conduttore, peraltro, deve provvedere al pagamento entro due mesi dalla richiesta, anche soltanto verbale perché dalla legge non è imposta la forma scritta. Avrà perciò 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento e in caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario locatore potrà anche richiedere la risoluzione del contratto di locazione.
In conclusione, se chi abita l’immobile non paga, il proprietario può essere chiamato a provvedere al pagamento delle spese condominiali a carico dell’inquilino maturando così il diritto di ottenerne il rimborso. In particolare, decorso infruttuosamente il termine di due mesi dalla richiesta, alla scadenza l’inquilino si considera automaticamente in mora ed il proprietario può agire legalmente nei suoi confronti, anche chiedendo la risoluzione della locazione.
 
 
 
Negoziazione assistita da Avvocati in materia di incidenti stradali e tra imbarcazioni nonché per le domande di pagamento fino a € 50.000 e nelle controversie tra coniugi
 
Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani il 20/12/2014
 
Con il decreto legge 12 settembre 2014, n. 132 (Legge di conversione 10 novembre 2014, n. 162) ecco un nuovo intervento normativo finalizzato a ridurre il contenzioso civile dinanzi all'Autorità giudiziaria mediante procedure di risoluzione delle controversie alternative al processo. 

La nuova procedura stragiudiziale (ovverosia senza l'intervento di un Giudice) è denominata negoziazione assistita e consiste nel sottoscrivere un impegno a collaborare/negoziare per risolvere una lite con l'obbligatoria assistenza da parte di uno o più Avvocati. L'accordo raggiunto deve essere sottoscritto sia dalle parti in lite che dagli avvocati e acquista efficacia di titolo esecutivo e per l'iscrizione di ipoteca giudiziale. Quando la negoziazione ha ad oggetto uno degli atti soggetti a trascrizione, la sottoscrizione dell'accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale  a ciò autorizzato (notaio)per poter così regolarmente procedere alla trascrizione. 
Le parti e gli avvocati sono obbligate a tenere riservate le informazioni acquisite nel corso della negoziazione. Inoltre, le dichiarazioni rese e le informazioni assunte nel corso del procedimento non possono essere utilizzate in un giudizio tra le stesse parti avente, in tutto o in parte, il medesimo oggetto. Tantomeno, i difensori delle parti e coloro che partecipano alla procedura possono essere tenuti a deporre sul contenuto delle dichiarazioni rese e delle informazioni acquisite.
 
Questo procedimento alternativo al giudizio diventa obbligatorio dal prossimo 9 febbraio 2015 per le controversie in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti nonché per le domande di pagamento a qualsiasi titolo di somme fino a cinquantamila euro, ad eccezione delle controversie  civili e commerciali relative alle materie di cui alla disciplina della c.d. mediazione obbligatoria (decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28).
In particolare, l'esperimento del procedimento di negoziazione assistita diventa condizione di procedibilità della domanda giudiziale, quindi, non si può iniziare una causa senza aver tentato la negoziazione. In ogni caso, la condizione di procedibilità si considera avverata e si può avviare l'azione giudiziale se non c’è adesione della controparte entro 30 giorni dalla ricezione dell'invito alla negoziazione o è decorso il periodo di tempo previsto per la durata della procedura. 
La negoziazione non potrà durare meno di un mese e più di tre mesi, prorogabili di ulteriori 30 giorni per accordo tra le parti.
L'oggetto della controversia non deve riguardare i c.d. diritti indisponibili (es. il diritto al nome, all'immagine alla riservatezza, lo status, il diritto agli alimenti ecc.) nè il diritto del lavoro.

La negoziazione assistita può essere utilizzata anche nelle controversie tra coniugi al fine di raggiungere una soluzione consensuale di separazione personale, di cessazione degli effetti civili del matrimonio, di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio, di scioglimento del matrimonio. Tuttavia per l’ipotesi di scioglimento del matrimonio, si può ricorrere alla negoziazione assistita soltanto quando la separazione fra i coniugi è stata pronunciata con sentenza passata in giudicato, ovvero è stata omologata ovvero è intervenuta separazione di fatto iniziata almeno due anni prima del 18 dicembre 1970. In tali ipotesi, l'accordo raggiunto deve essere trasmesso alla Procura della Repubblica presso il Tribunale competente per ottenere un nullaosta che viene rilasciato se non vi sono irregolarità. Diversamente, in presenza di figli minori, di figli maggiorenni incapaci o portatori di handicap grave ovvero economicamente non autosufficienti, l'accordo raggiunto necessita di autorizzazione del Procuratore della Repubblica e può essere rilasciata soltatnto quando l'accordo risponde all'interesse dei figli, altrimenti la Procura lo trasmette al Presidente del Tribunale che fissa un'udienza per la comparizione delle parti.

Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani - 10/12/2014

Che cos’è la servitù​?
La servitù, relativamente a un fondo rustico (servitù prediale), è un diritto di godimento (reale/su cosa) che il proprietario di un fondo può esercitare su un altro fondo appartenente ad un altro proprietario e consiste in una utilità per il fondo, c.d. dominante, correlata ad un peso imposto sopra l’altro fondo, c.d. servente.

 
Cosa si intende per utilità?
L’utilità consiste nel beneficio che può essere attribuito ad un fondo a discapito di un altro fondo, in relazione alla destinazione del fondo stesso e potendo risultare anche soltanto come una semplice maggiore comodità per il godimento.

 
Come nasce o si ottiene una servitù?
Le servitù possono essere costituite per contratto tra i proprietari di fondi diversi, per testamento, oppure possono essere imposte dalla legge o da una sentenza; possono altresì essere costituite per usucapione, o per destinazione del padre di famiglia.

 
Come si costituisce una servitù per usucapione?

Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani - 28/11/2014
 
Compratore e venditore possono superare la difficoltà del primo ad ottenere finanziamenti per l’acquisto accordandosi affinché il prezzo venga pagato a rate, entro un certo termine, tuttavia, mentre l’immobile viene subito consegnato al compratore, il trasferimento della proprietà è differito al pagamento dell’ultima rata di prezzo.
Si tratta della vendita con riserva di proprietà, che sebbene disciplinata dal codice civile (artt. 1523 e ss.) nell’ambito della vendita di beni mobili, può riguardare anche la conclusione di una compravendita immobiliare ma deve essere espressamente concordata tra le parti e trascritta nei Registri immobiliari (codice civile, artt. 2643 e ss.) con la presenza di una condizione sospensiva. In concreto, si eseguono due trascrizioni, una a favore dell’acquirente e a carico del venditore, l’altra riguardante la riserva di proprietà a favore del venditore. In seguito al completo pagamento è necessaria l’annotazione del venir meno della riserva di proprietà.
In sintesi, l’acquirente prende subito possesso dell’immobile ma ne acquisterà la proprietà soltanto alla conclusione del pagamento, in tal modo si può dire che sia il venditore a “finanziare” l’operazione di acquisto, tutelandosi contro il rischio di inadempimento dell’acquirente con il meccanismo della riserva di proprietà. Inoltre, il compratore, dal momento della sottoscrizione dell’atto, è tenuto a sostenere le spese di manutenzione dell’immobile sia ordinarie che straordinarie, pur non essendo  ancora proprietario.

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