Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 20/E (download .pdf) del 4 giugno 2012.
Oggetto «Cedolare secca sugli affitti – Risposte a quesiti».
Paragrafo 6 - Comproprietario non risultante dal contratto di locazione
«D. Un contribuente, comproprietario di un immobile, ha stipulato solo a proprio nome un contratto di locazione, senza indicare in atti il nominativo dell’altro comproprietario. Quest’ultimo, comunque, ha sempre indicato nel modello di dichiarazione il reddito di fabbricato in ragione della sua quota di proprietà. Si chiede se il regime della c.d. cedolare secca possa essere applicato da tutti i comproprietari di un immobile, anche qualora il contratto di locazione sia stato stipulato solo da alcuni di loro.
R. Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del
comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile.
A decorrere dall’anno 2011, l’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 ha introdotto la possibilità per i possessori di immobili abitativi locati ad uso abitativo (persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni) di optare per l'applicazione della c.d. cedolare secca sugli affitti. Secondo tale regime di tassazione, il canone di locazione di detti immobili può essere assoggettato ad un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall'immobile locato, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.
Ne consegue che anche il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare, in sostituzione dell’IRPEF, per la cedolare secca.
Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito (cfr. circolare n. 26 del 2011), i comproprietari dovranno esercitare l’opzione utilizzando i modelli previsti. Se l’altro comproprietario ha già esercitato l’opzione, il comproprietario non risultante in atti che intende optare per la cedolare secca dovrà produrre all'Ufficio territorialmente competente il modello 69, selezionando l'opzione per la cedolare secca, allegando documentazione attestante il titolo di comproprietario.
Resta fermo che anche il locatore non indicato in atti è tenuto, tra l'altro, a comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo».
Oggetto «Cedolare secca sugli affitti – Risposte a quesiti».
Paragrafo 6 - Comproprietario non risultante dal contratto di locazione
«D. Un contribuente, comproprietario di un immobile, ha stipulato solo a proprio nome un contratto di locazione, senza indicare in atti il nominativo dell’altro comproprietario. Quest’ultimo, comunque, ha sempre indicato nel modello di dichiarazione il reddito di fabbricato in ragione della sua quota di proprietà. Si chiede se il regime della c.d. cedolare secca possa essere applicato da tutti i comproprietari di un immobile, anche qualora il contratto di locazione sia stato stipulato solo da alcuni di loro.
R. Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del
comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile.
A decorrere dall’anno 2011, l’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 ha introdotto la possibilità per i possessori di immobili abitativi locati ad uso abitativo (persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni) di optare per l'applicazione della c.d. cedolare secca sugli affitti. Secondo tale regime di tassazione, il canone di locazione di detti immobili può essere assoggettato ad un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall'immobile locato, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.
Ne consegue che anche il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare, in sostituzione dell’IRPEF, per la cedolare secca.
Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito (cfr. circolare n. 26 del 2011), i comproprietari dovranno esercitare l’opzione utilizzando i modelli previsti. Se l’altro comproprietario ha già esercitato l’opzione, il comproprietario non risultante in atti che intende optare per la cedolare secca dovrà produrre all'Ufficio territorialmente competente il modello 69, selezionando l'opzione per la cedolare secca, allegando documentazione attestante il titolo di comproprietario.
Resta fermo che anche il locatore non indicato in atti è tenuto, tra l'altro, a comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo».
