Le risposte delle entrate alle domande degli esperti del Sole24Ore
LA RACCOMANDATA
Cosa significa che l’avviso all’inquilino della scelta per la cedolare va inviata “preventivamente”? Se il contratto è nuovo, non basterebbe una clausola specifica?
La raccomandata va inviata in ogni caso e non è ammessa la raccomandata a mano. L’invio va fatto prima dell’opzione, quindi prima di procedere alla registrazione del contratto o prima del termine per il versamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima. Ma quando il contratto prevede espressamente la rinuncia all’aggiornamento (è il caso dei nuovi) non serve raccomandata.
PROROGA O RINNOVO?
Vanno distinti i casi di “proroga” o “ rinnovo” contrattuale, come li distingue la legge 431/98 sulle locazioni?
In caso di proroga anche tacita la scelta va fatto con il modello 69 ma le Entrate non distinguono tra rinnovo e proroga. Chi invece aveva già un contratto in corso al 7 aprile e nel 2011 deve versare solo l’annualità dell’imposta di registro, può applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012. La norma cita solo la “proroga” e non anche il “rinnovo automatico” di quattro anni tipico dei contratti a canone libero; le due situazioni per il fisco sono di fatto assimilate.
GLI AUMENTI
Apparentemente né gli adeguamenti Istat né gli “aggiornamenti” (non sempre previsti automaticamente) sarebbero previsti. Ma come ci si comporta con gli aumenti già programmati nel contratto? E al cambio di opzione si possono recuperare?
Solo gli aggiornamenti (Istat compreso) sono esclusi, quindi altre tipologie di progressione contrattualmente previste sembrano esser ammesse. In compenso, in caso di più comproprietari, anche quelli che non hanno optato per la cedolare dovranno rinunciare agli aggiornamenti. Gli aggiornamenti eventualmente già percepiti per l’annualità per cui si è optato vanno restituiti.
IN CONDOMINIO
Come si può applicare la cedolare in caso di un’abitazione di proprietà del condominio?
Il condominio è escluso dall’opzione.
GARAGE PERTINENZIALE
Se un garage pertinenziale a una casa affittata è locato con un contratto distinto, il canone per il garage può rientrare nella cedolare?
Sì, purché il contratto intercorra tra le stesse persone ed esista un preciso vincolo di pertinenzialità che sia evidenziato nel contratto di locazione della pertinenza. La norma non pone vincoli al numero delle pertinenze per le quali è possibile optare per la cedolare.
L’ACCONTO
Come evitare la duplicazione tra acconto Irpef nel modello Unico 2011 e acconto sulla cedolare?
È possibile calcolare l’acconto Irpef semplicemente sulla base del 99% dell’imposta 2010, al netto di quanto si sarebbe dovuto pagare sui canoni di locazione. Con questo calcolo ci si mette al riparo dalle contestazioni, anche se l’Irpef dovuta per il 2011 dovesse in seguito risultare superiore.
PERIODO D’IMPOSTA
Cosa succede quando il periodo d’imposta (1° gennaio - 31 dicembre) non coincide con le annualità di locazione?
La cedolare va calcolata sulla base dell’anno solare (1° gennaio – 31 dicembre) indipendentemente dall’annualità contrattuale.
LA SOCIETÀ SEMPLICE
La società semplice, fatta solo di persone fisiche, locatore di un immobile, può optare per la cedolare?
No, nessuna tipologia di società di persone può accedere al regime della cedolare.
COMODATO
Capita spesso che il genitore (proprietario) conceda l’immobile in comodato al figlio. Il quale a sua volta lo affitta. Quest’ultimo potrebbe accedere alla cedolare?
La norma non concede questa possibilità, poiché il proprietario non è locatore e il comodatario non ha la titolarità dell’immobile
LA RACCOMANDATA
Cosa significa che l’avviso all’inquilino della scelta per la cedolare va inviata “preventivamente”? Se il contratto è nuovo, non basterebbe una clausola specifica?
La raccomandata va inviata in ogni caso e non è ammessa la raccomandata a mano. L’invio va fatto prima dell’opzione, quindi prima di procedere alla registrazione del contratto o prima del termine per il versamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima. Ma quando il contratto prevede espressamente la rinuncia all’aggiornamento (è il caso dei nuovi) non serve raccomandata.
PROROGA O RINNOVO?
Vanno distinti i casi di “proroga” o “ rinnovo” contrattuale, come li distingue la legge 431/98 sulle locazioni?
In caso di proroga anche tacita la scelta va fatto con il modello 69 ma le Entrate non distinguono tra rinnovo e proroga. Chi invece aveva già un contratto in corso al 7 aprile e nel 2011 deve versare solo l’annualità dell’imposta di registro, può applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012. La norma cita solo la “proroga” e non anche il “rinnovo automatico” di quattro anni tipico dei contratti a canone libero; le due situazioni per il fisco sono di fatto assimilate.
GLI AUMENTI
Apparentemente né gli adeguamenti Istat né gli “aggiornamenti” (non sempre previsti automaticamente) sarebbero previsti. Ma come ci si comporta con gli aumenti già programmati nel contratto? E al cambio di opzione si possono recuperare?
Solo gli aggiornamenti (Istat compreso) sono esclusi, quindi altre tipologie di progressione contrattualmente previste sembrano esser ammesse. In compenso, in caso di più comproprietari, anche quelli che non hanno optato per la cedolare dovranno rinunciare agli aggiornamenti. Gli aggiornamenti eventualmente già percepiti per l’annualità per cui si è optato vanno restituiti.
IN CONDOMINIO
Come si può applicare la cedolare in caso di un’abitazione di proprietà del condominio?
Il condominio è escluso dall’opzione.
GARAGE PERTINENZIALE
Se un garage pertinenziale a una casa affittata è locato con un contratto distinto, il canone per il garage può rientrare nella cedolare?
Sì, purché il contratto intercorra tra le stesse persone ed esista un preciso vincolo di pertinenzialità che sia evidenziato nel contratto di locazione della pertinenza. La norma non pone vincoli al numero delle pertinenze per le quali è possibile optare per la cedolare.
L’ACCONTO
Come evitare la duplicazione tra acconto Irpef nel modello Unico 2011 e acconto sulla cedolare?
È possibile calcolare l’acconto Irpef semplicemente sulla base del 99% dell’imposta 2010, al netto di quanto si sarebbe dovuto pagare sui canoni di locazione. Con questo calcolo ci si mette al riparo dalle contestazioni, anche se l’Irpef dovuta per il 2011 dovesse in seguito risultare superiore.
PERIODO D’IMPOSTA
Cosa succede quando il periodo d’imposta (1° gennaio - 31 dicembre) non coincide con le annualità di locazione?
La cedolare va calcolata sulla base dell’anno solare (1° gennaio – 31 dicembre) indipendentemente dall’annualità contrattuale.
LA SOCIETÀ SEMPLICE
La società semplice, fatta solo di persone fisiche, locatore di un immobile, può optare per la cedolare?
No, nessuna tipologia di società di persone può accedere al regime della cedolare.
COMODATO
Capita spesso che il genitore (proprietario) conceda l’immobile in comodato al figlio. Il quale a sua volta lo affitta. Quest’ultimo potrebbe accedere alla cedolare?
La norma non concede questa possibilità, poiché il proprietario non è locatore e il comodatario non ha la titolarità dell’immobile
