Nell’ottica di sostenere i cittadini negli investimenti sul proprio patrimonio immobiliare, il legislatore del 2011 ha reso permanente la detrazione IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) del 36% fino ad una spesa di 49mila euro per unità immobiliare per interventi di ristrutturazione edilizi e simili.
Più esattamente, il Decreto Legge n. 201 del 6 dicembre 2011 - denominato “Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici” e convertito il 22 dicembre 2011 con la Legge n. 214/2011 - ha aggiunto l’art. 16-bis al Titolo I (“Imposta sul reddito delle persone fisiche”) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR - DPR 22 dicembre 1986, n. 917), rubricato “Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici” e dal seguente contenuto:
"1. Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi:
a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile;
b) di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze;
c) necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorché non rientranti nelle categorie di cui alle lettere a) e b) del presente comma, semprechè sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore della presente disposizione;
d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
e) finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;
f) relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
g) relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico;
h) relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia;
i) relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonchè per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;
l) di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.
2. Tra le spese sostenute di cui al comma 1 sono comprese quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici ai sensi della legislazione vigente in materia.
3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro. 4. Nel caso in cui gli interventi di cui al comma 1 realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.
5. Se gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento.
6. La detrazione è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ridotte nella misura del 50 per cento.
7. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.
8. In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
9. Si applicano le disposizioni di cui al decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dei lavori pubblici 18 febbraio 1998, n. 41, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 13 marzo 1998, n. 60, con il quale è statò adottato il "Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia".
10. Con successivo decreto del Ministro dell'economia e delle finanze possono essere stabilite ulteriori modalità di attuazione delle disposizioni di cui al presente articolo".
Prima di analizzare più nel dettaglio i dettami del nuovo art. 16-bis del TUIR, è opportuno precisare che dal 26 giugno 2012 il Decreto Legge n. 83 del 22 giugno 2012 (c.d. Decreto Sviluppo e convertito in Legge 7 agosto 2012, n. 134) ha innalzato sia la percentuale di detrazione dall’imposta lorda per gli interventi di ristrutturazione e di efficientamento energetico previsti dal citato art. 16-bis dal 36 al 50%, sia l’ammontare complessivo di spesa da 48mila a 96mila euro (art. 11, D.L. 83/2012). Tale ulteriore beneficio - aliquota al 50% e tetto di spesa a 96.000 € - è stato quindi prorogato senza soluzione di continuità fino al 31 dicembre 2016.
Da ultimo, infatti, la Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 - Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2016) ha prescritto che dal 1 gennaio 2017 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 € per unità immobiliare.
Per quanto concerne la determinazione delle spese sostenute durante l’anno, queste di considerano in base al principio di cassa. Inoltre, l’agevolazione si ripartisce fra tutti coloro che hanno affrontato l’esborso, avendone naturalmente il diritto.
Qualora, infine, l’immobile residenziale oggetto dell’intervento edilizio sia adibito anche all’esercizio di un’attività commerciale o professionale, allora la detrazione ammessa viene ridotta del 50 per cento.
Dal punto di vista soggettivo, può fruire della detrazione il soggetto colpito dall’IRPEF; il che porta ad escludere sia i soggetti che versano l’IRES (Imposta sul Reddito delle Società) che i soggetti sottoposti ad imposta sostitutiva (ad esempio i contribuenti “minimi” o “forfettari”).
Oltre al proprietario (o nudo proprietario) dell’immobile ristrutturato, può beneficiare dell’agevolazione anche il locatario o comodatario; il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); l’imprenditore individuale in caso di immobile non strumentale; il socio di una cooperativa; il soggetto indicato all’art. 5 del TUIR (“Redditi prodotti in forma associata”).
La norma prevede la possibilità anche per il familiare (coniuge, parente entro il 3° grado, affine entro il 2° grado) del possessore o detentore del bene oggetto dell’intervento di detrarre la propria quota di spese da questi sostenute e documentate.
In ogni caso, la detrazione deve essere suddivisa in dieci quote annuali di pari importo.
Sotto il profilo oggettivo, sono numerose le tipologie di interventi ammesse dalla normativa.
In primo luogo, viene richiamato il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001 - Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, come riferimento per le principali categorie di lavori.
L’art. 3 del DPR 380/2001, rubricato “Definizioni degli interventi”, viene infatti richiamato dal nuovo art. 16-bis del TUIR e in particolare il comma 1, lettere:
a) interventi di manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
b) interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Esempi di manutenzione straordinaria:
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installazione di ascensori e scale di sicurezza;
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realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
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sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
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rifacimento di scale e rampe;
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interventi finalizzati al risparmio energetico;
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recinzione dell’area privata
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costruzione di scale interne.
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo: gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:
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interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
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adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
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apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
d) interventi di ristrutturazione edilizia: gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.
Esempi di ristrutturazione edilizia:
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demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile;
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modifica della facciata;
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realizzazione di una mansarda o di un balcone;
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trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
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apertura di nuove porte e finestre;
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costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
È importante precisare che gli interventi di manutenzione ordinaria di cui alla richiamata lettera a) sono agevolativi solo se inerenti parti comuni degli edifici residenziali (più di frequente si tratta del suolo su cui sorge l’edificio, delle fondazioni, dei muri maestri, dei tetti e dei lastrici solari, delle scale, dei portoni d’ingresso, dei vestiboli, dei portici, dei cortili, degli ascensori e dei pozzi). In questo caso la detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.
Di conseguenza, per le altre lavorazioni definite alle lettere b), c) e d) si può usufruire della detrazione sia se eseguite su singole unità immobiliari residenziali che su parti condominiali.
La lista degli interventi agevolabili è ancora molto lunga e si richiamano quelli successivi ad eventi calamitosi o per l’eliminazione di barriere architettoniche oppure i lavori finalizzati al risparmio energetico.
Oltre alle spese strettamente connesse alla materiale esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione si possono considerare anche altre uscite di denaro, quali - solo a titolo di esempio - le spese per la progettazione e per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento o le spese per l’acquisto dei materiali.
Passando all’aspetto burocratico, nel corso del tempo molti adempimenti sono stati eliminati e, in particolare, dal 14 maggio 2011 non è più necessario specificare nella fattura emessa dall’impresa edile la quota di costo della manodopera. Sempre dalla stessa data, inoltre, è cancellato l’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate.
Eliminati questi ingombranti adempimenti, il contribuente dovrà preoccuparsi di conservare - ed eventualmente esibire - alcuni documenti, quali:
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dichiarazione dei redditi, dove sono indicati i dati catastali identificativi dell’immobile e gli altri dati necessari per la verifica della detrazione;
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domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito);
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ricevute di pagamento dell’imposta comunale sugli immobili;
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dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;
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abilitazioni amministrative;
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comunicazione ASL, contenente: data di inizio dell’intervento, generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi, natura dell’intervento da realizzare, dati identificativi dell’azienda esecutrice dei lavori con la relativa assunzione di responsabilità relativamente al rispetto degli obblighi in materia di sicurezza su lavoro e contribuzione;
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fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute;
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ricevute dei bonifici bancari o postali. I bonifici devono contenere l’indicazione della causale del versamento con riferimento all’art. 16-bis del DPR 917/1986, i codici fiscali sia del beneficiario della detrazione che del beneficiario del pagamento (per quest’ultimo deve risultare anche la partita IVA). Si ricorda che l’operatore finanziario (banche o Poste Italiane S.p.a.) deve ex legge operare sul pagamento una ritenuta d’acconto sull’imposta dovuta dall’impresa esecutrice, pari all’8% dal 1/1/2015;
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delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali;
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sempre per interventi in condominio, il contribuente può richiedere all’amministratore di condominio una documentazione comprovante l’adempimento degli obblighi previsti e l’importo della detrazione, onde evitare la conservazione in capo al singolo condominio di copia di tutta la documentazione inerente la ristrutturazione.
La corretta redazione della sopra richiamata documentazione è requisito essenziale per non perdere la detrazione fiscale, oltre naturalmente al rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie comunali.
La detrazione, una volta ottenuta, rimane in capo al contribuente beneficiario sia in caso di locazione che di vendita.
Nel caso dell’inquilino (o del comodatario) per il quale cessa il contratto di locazione (o di comodato), infatti, la possibilità di detrarre le spese per la ristrutturazione resta fino alla conclusione del periodo di godimento.
Per quanto riguarda la cessione dell’immobile, invece, il venditore può optare tra il mantenimento o il trasferimento in capo all’acquirente persona fisica delle quote di detrazione (in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio si intende trasferito).
Ultimi aspetti da segnalare sono, da una parte, la non cumulabilità della detrazione per ristrutturazioni edilizie con la detrazione per il risparmio energetico e, dall’altra parte, la detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di mobili nuovi e di grandi elettrodomestici nuovi che la legge di stabilità 2016 ha agganciato all’agevolazione per ristrutturazioni a partire dal 26/6/2012.
La detrazione per mobili ed elettrodomestici ha un tetto di 10.000 € di spesa (detraibili in 10 quote annuali costanti) e per il pagamento e la tracciabilità si osservano le stesse regole della ristrutturazione. Unica importante differenza con le regole relative alla detraibilità delle spese di ristrutturazione è la “non ereditabilità” delle quote di detrazione non ancora fruite.
