Modello 730 2014 - redditi 2013, Quadro E
SPESE PER LE QUALI SPETTA LA DETRAZIONE DEL 19%
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Modello 730 2014 - redditi 2013, Quadro E
SPESE PER LE QUALI SPETTA LA DETRAZIONE DEL 19%
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Il contratto di “rent to buy” (o “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”) è disciplinato dall’articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, numero 133 e non ha allocazione nel Codice civile.
La disciplina fiscale da applicare al rent to buy è stata affidata all’Agenzia delle Entrate che con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, ha definito la fiscalità applicabile al nuovo negozio giuridico.
Va subito evidenziato che secondo l’Agenzia delle Entrate, nel “rent to buy” non è previsto un vincolo che obbliga entrambe le parti al trasferimento della proprietà dell’immobile, ma è riconosciuto un diritto di acquisto esclusivamente al conduttore che, qualora esercitato, obbliga il locatore-venditore a cedere l’immobile.
Si premette poi che nel contratto del rent to buy deve necessariamente essere indicato, a pena di nullità del contratto, l’importo del canone corrisposto per il godimento dell’immobile (come in una locazione e che ovviamente si perde) e l’importo corrisposto come parte di quanto dovuto nel caso di futura cessione.
Il contratto rent to buy necessita, pertanto, la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Gli effetti della trascrizione del contratto rent to buy hanno durata massima di dieci anni.
QUOTA CANONE DI LOCAZIONE. I canoni corrisposti a titolo di godimento dell’immobile sono assimilati ai canoni di locazione immobiliare.
Disciplina IVA
Alla quota dei canoni versati dal conduttore a titolo di godimento dell’immobile si applica la disciplina IVA del contratto di locazione, con la conseguenza che i canoni rilevano all’atto del pagamento ai sensi dell’art. 6 del Testo IVA (D.P.R. n. 633/1972).
La disciplina Iva delle locazioni immobiliari è contenuta nell’art. 10, comma 1, n. 8 del Testo IVA che prevede un regime naturale di esenzione e un regime opzionale di imponibilità da esercitare nel contratto di locazione.
Questo vuol dire che il concedente ho emette una fattura esente da IVA ex articolo 10;
oppure opta per emettere una fattura con IVA ad aliquota ordinaria.
Disciplina Imposta di registro per la quota di "canone affitto"
A prescindere se il contratto è esente o imponibile IVA, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale all’1%.
La base imponibile è costituita dall’ammontare complessivo della quota dei canoni imputabile a titolo di affitto dell’immobile, per l’intero periodo fino all’esercizio dell’opzione di acquisto dell’immobile.
L’imposta di registro può essere assolta sul corrispettivo pattuito (a titolo di godimento dell’immobile) per l’intera durata del contratto o sull’ammontare della quota di canone (a titolo di godimento dell’immobile) relativo a ciascun anno.
ACCONTO SUL PREZZO DI CESSIONE
Disciplina imposte sui redditi e Irap
Ai fini delle imposte sui redditi:
-il momento impositivo del reddito derivante dalla vendita di un bene immobile coincide con la stipula notarile dell’atto di trasferimento dello stesso;
-gli acconti percepiti sul prezzo di compravendita non assumono rilevanza fiscale.
Disciplina IVA
La quota di canone pagata a titolo di acconto prezzo è un’anticipazione del corrispettivo di compravendita e, pertanto, segue la stessa disciplina Iva prevista per la cessione degli immobili abitativi e strumentali.
Immobili strumentali si applica il regime naturale di esenzione IVA, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter), del Testo IVA.
Tuttavia la parte concedente può OPTARE per l'imponibilità dell'IVA ordinaria.
Disciplina Imposta di registro
Per quanto attiene alle quote di canone da imputare a corrispettivo di vendita, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa pari ad euro 200, in base al criterio di alternatività IVA - Registro.
IMU
L’IMU, l’imposta municipale unica, va pagata dal proprietario fino al momento del rogito notarile, momento in cui la proprietà dell’immobile passa all’acquirente.
CESSIONE IMMOBILE STRUMENTALE
Disciplina IVA
L’articolo 10, comma 1, lettera n 8-ter, del DPR n 633/72 prevede che la Cessione di fabbricati strumentali sconti in via generale un regime di ESENZIONE da IVA.
In ogni caso rimane ferma la possibilità, per l’impresa cedente, di optare comunque per l’applicazione dell’IVA ad aliquota ordinaria.
Disciplina Imposta di registro
Imposta di registro in misura fissa di euro 200,00 (importo così modificato, da ultimo, dall'art. 26, commi 2 e 3, della L. 8 novembre 2013, n. 128, di conversione del D.L. 12 settembre 2013, n. 104 e in vigore dal 1° gennaio 2014), oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente del 3% e dell’1%.
SCRITTURE CONTABILI ACQUIRENTE
Mensilmente:
# # A) SP: Debiti v/fornitori
CE: godimento beni di terzi
SP: Crediti v/società concedente
All'atto dell'acquisto:
Immobili A) # #
A) Debiti v/fornitori
A) Crediti v/società concedente
Articolo redatto da Francesco Cacchiarelli 29-06-2016
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Francesco Cacchiarelli economista di impresa
Iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Viterbo, al numero 084 sezione A, anzianità 1989
Iscritto nel Registro dei Revisori Legali MEF, al numero 103287 sezione A, anzianità 1999
Di seguito si riporta la tabella dei tassi degli interessi legali in vigore dal 01 gennaio 1999 ad oggi:
dal |
al |
Tasso |
Disposizione |
01.01.1999 |
31.12.2000 |
2,5% |
D.M. 10 dicembre 1998 |
01.01.2001 |
31.12.2001 |
3,5% |
D.M. 11 dicembre 2000 |
01.01.2002 |
31.12.2003 |
3,0% |
D.M. 11 dicembre 2001 |
01.01.2004 |
31.12.2007 |
2,5% |
D.M. 1 dicembre 2003 |
01.01.2008 |
31.12.2009 |
3,0% |
D.M. 12 dicembre 2007 |
01.01.2010 |
31.12.2010 |
1,0% |
D.M. 4 dicembre 2009 |
01.01.2011 |
31.12.2011 |
1,5% |
D.M. 7 dicembre 2010 |
01.01.2012 |
31.12.2013 |
2,5% |
D.M. 7 dicembre 2011 |
01.01.2014 |
31.12.2014 |
1,0% |
D.M. 12 dicembre 2013 |
01.01.2015 |
31.12.2015 |
0,5% |
D.M. 12 dicembre 2013 |
01.01.2016 |
31.12.2016 |
0,2% |
D.M. 11 dicembre 2015 |
01.01.2017 |
0,1% |
D.M. 7 dicembre 2016 |
Articolo 1284 Codice Civile - Saggio degli interessi
Il saggio degli interessi legali è determinato in misura pari al ___ per cento in ragione d'anno. Il Ministro del tesoro, con proprio decreto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana non oltre il 15 dicembre dell'anno precedente a quello cui il saggio si riferisce, può modificarne annualmente la misura, sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a 12 mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell'anno. Qualora entro il 15 dicembre non sia fissata una nuova misura del saggio, questo rimane invariato per l'anno successivo.
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Se le fatture d’acquisto dei mobili sono intestate ad un coniuge ed il bonifico è ordinato dall’altro coniuge, chi può avvalersi della detrazione del 20% ?
Con la circolare n. 21/E/2010, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il bonus spetta a chi ha effettivamente sostenuto la spesa. Ovviamente, le altre condizioni richieste devono essere rispettate, ed in particolare, deve essere annotato sulla fattura che la spesa è stata sostenuta da chi intende fruire della detrazione.
Nel corso del 2009 è stato estinto anticipatamente da parte dei coniugi un mutuo ipotecario, cointestato ad entrambi, per l’acquisto in comproprietà dell’abitazione principale. Contestualmente viene stipulato un nuovo mutuo intestato ad uno solo dei coniugi. Tanto premesso si chiede di sapere se l’unico coniuge intestatario possa fruire, nei limiti previsti dalla legge, della detrazione di tutti gli interessi passivi.
In virtù di quanto disposto dall’art. 15, co. 1, lett. b), D.P.R. 917/1986 è stabilita una detrazione dell’imposta nella misura del 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati in dipendenza di mutui ipotecari, stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore ad Euro 4'000. Tale beneficio fiscale viene riconosciuto anche nel caso in cui l’originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati come previsto dal citato art. 15, co. 1, lett. b), D.P.R. 917/1986.
Se il nuovo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale incrementato degli oneri accessori, la detrazione spetta nei limiti della predetta quota.
Nel caso prospettato nel quesito il coniuge intestatario del nuovo contratto di mutuo assume l’onere dell’intero mutuo residuo, comprensivo quindi della quota dell’altro coniuge, realizzando una situazione simile all’accollo del vecchio mutuo con successiva estinzione dello stesso ed accensione del nuovo mutuo. Situazione questa che avrebbe consentito al coniuge medesimo, attraverso la stipula del secondo mutuo, di continuare a fruire dell’intera detrazione, originariamente divisa con l’altro coniuge.
Pertanto, il coniuge, quale unico titolare del contratto di mutuo, può fruire della detrazione fiscale prevista dal citato art. 15, co. 1, lett. b) D.P.R. 917/1986 in relazione all’intero ammontare degli interessi passivi corrisposti in dipendenza del nuovo contratto di mutuo, rispettando, ovviamente , tutti gli altri limiti e condizioni stabiliti dalla norma citata.
In Italia sono attualmente vietati in pagamenti in contanti pari o superiori a mille euro. Questa è la regola cardine del Decreto SalvaItalia n. 201/2011, convertito in Legge il 22 Dicembre 2011 n. 214 e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 del 27 Dicembre 2011. Negli ultimi anni si è cercato di ridurre drasticamente la soglia massima al di sopra della quale vietare i pagamenti in contanti al fine di contrastare il riciclaggio di proventi di attività criminose e favorire la tracciabilità dei pagamenti, auspicando l’utilizzo di strumenti come i bonifici, i bancomat e le carte di credito, efficaci nella lotta contro l’evasione fiscale.
Questa è stata l'evoluzione nel tempo della normativa e dei limiti via via introdotti:
Articolo 49, Dlgs 231/2007 dal 30.04.2008 da 12.500,00 a 5.000,00
Articolo 32, Dl 112/2008 dal 25.06.2008 da 5.000,00 a 12.500,00
Articolo 20, Dl 78/2010 dal 31.05.2010 da 12.500,00 a 5.000,00
Articolo 2, Dl 138/2011 dal 13.08.2011 da 5.000,00 a 2.500,00
Articolo 12, Dl 201/2011 dal 06.12.2011 da 2.500,00 a 1.000,00
Le limitazioni prevedono:
Download (.pdf):
Scheda informativa
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Se lo stipendio o la pensione sono insufficienti per il pagamento di quanto dovuto, la parte residua, maggiorata degli interessi mensili (0,40%), viene trattenuta dalle competenze dei mesi successivi.