Il contratto di “rent to buy” (o “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”) è disciplinato dall’articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, numero 133 e non ha allocazione nel Codice civile.
La disciplina fiscale da applicare al rent to buy è stata affidata all’Agenzia delle Entrate che con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, ha definito la fiscalità applicabile al nuovo negozio giuridico.
Va subito evidenziato che secondo l’Agenzia delle Entrate, nel “rent to buy” non è previsto un vincolo che obbliga entrambe le parti al trasferimento della proprietà dell’immobile, ma è riconosciuto un diritto di acquisto esclusivamente al conduttore che, qualora esercitato, obbliga il locatore-venditore a cedere l’immobile.
Si premette poi che nel contratto del rent to buy deve necessariamente essere indicato, a pena di nullità del contratto, l’importo del canone corrisposto per il godimento dell’immobile (come in una locazione e che ovviamente si perde) e l’importo corrisposto come parte di quanto dovuto nel caso di futura cessione.
Il contratto rent to buy necessita, pertanto, la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Gli effetti della trascrizione del contratto rent to buy hanno durata massima di dieci anni.
QUOTA CANONE DI LOCAZIONE. I canoni corrisposti a titolo di godimento dell’immobile sono assimilati ai canoni di locazione immobiliare.
Disciplina IVA
Alla quota dei canoni versati dal conduttore a titolo di godimento dell’immobile si applica la disciplina IVA del contratto di locazione, con la conseguenza che i canoni rilevano all’atto del pagamento ai sensi dell’art. 6 del Testo IVA (D.P.R. n. 633/1972).
La disciplina Iva delle locazioni immobiliari è contenuta nell’art. 10, comma 1, n. 8 del Testo IVA che prevede un regime naturale di esenzione e un regime opzionale di imponibilità da esercitare nel contratto di locazione.
Questo vuol dire che il concedente ho emette una fattura esente da IVA ex articolo 10;
oppure opta per emettere una fattura con IVA ad aliquota ordinaria.
Disciplina Imposta di registro per la quota di "canone affitto"
A prescindere se il contratto è esente o imponibile IVA, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale all’1%.
La base imponibile è costituita dall’ammontare complessivo della quota dei canoni imputabile a titolo di affitto dell’immobile, per l’intero periodo fino all’esercizio dell’opzione di acquisto dell’immobile.
L’imposta di registro può essere assolta sul corrispettivo pattuito (a titolo di godimento dell’immobile) per l’intera durata del contratto o sull’ammontare della quota di canone (a titolo di godimento dell’immobile) relativo a ciascun anno.
ACCONTO SUL PREZZO DI CESSIONE
Disciplina imposte sui redditi e Irap
Ai fini delle imposte sui redditi:
-il momento impositivo del reddito derivante dalla vendita di un bene immobile coincide con la stipula notarile dell’atto di trasferimento dello stesso;
-gli acconti percepiti sul prezzo di compravendita non assumono rilevanza fiscale.
Disciplina IVA
La quota di canone pagata a titolo di acconto prezzo è un’anticipazione del corrispettivo di compravendita e, pertanto, segue la stessa disciplina Iva prevista per la cessione degli immobili abitativi e strumentali.
Immobili strumentali si applica il regime naturale di esenzione IVA, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter), del Testo IVA.
Tuttavia la parte concedente può OPTARE per l'imponibilità dell'IVA ordinaria.
Disciplina Imposta di registro
Per quanto attiene alle quote di canone da imputare a corrispettivo di vendita, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa pari ad euro 200, in base al criterio di alternatività IVA - Registro.
IMU
L’IMU, l’imposta municipale unica, va pagata dal proprietario fino al momento del rogito notarile, momento in cui la proprietà dell’immobile passa all’acquirente.
CESSIONE IMMOBILE STRUMENTALE
Disciplina IVA
L’articolo 10, comma 1, lettera n 8-ter, del DPR n 633/72 prevede che la Cessione di fabbricati strumentali sconti in via generale un regime di ESENZIONE da IVA.
In ogni caso rimane ferma la possibilità, per l’impresa cedente, di optare comunque per l’applicazione dell’IVA ad aliquota ordinaria.
Disciplina Imposta di registro
Imposta di registro in misura fissa di euro 200,00 (importo così modificato, da ultimo, dall'art. 26, commi 2 e 3, della L. 8 novembre 2013, n. 128, di conversione del D.L. 12 settembre 2013, n. 104 e in vigore dal 1° gennaio 2014), oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente del 3% e dell’1%.
SCRITTURE CONTABILI ACQUIRENTE
Mensilmente:
# # A) SP: Debiti v/fornitori
CE: godimento beni di terzi
SP: Crediti v/società concedente
All'atto dell'acquisto:
Immobili A) # #
A) Debiti v/fornitori
A) Crediti v/società concedente
Articolo redatto da Francesco Cacchiarelli 29-06-2016
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Francesco Cacchiarelli economista di impresa
Iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Viterbo, al numero 084 sezione A, anzianità 1989
Iscritto nel Registro dei Revisori Legali MEF, al numero 103287 sezione A, anzianità 1999
